饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zh中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗è)样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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