万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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