近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(z高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思ī)者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思